Dans le cadre d’une vente immobilière, il est courant d’insérer une clause stipulant que le
bien est vendu « en l’état », sans garantie contre les vices cachés. Cette clause vise à protéger
le vendeur en limitant sa responsabilité en cas de défauts matériels découverts après la vente.
Toutefois, il est important de rappeler que cette clause ne couvre pas tous les aspects
juridiques liés au bien vendu, en particulier les servitudes.
Dans un arrêt rendu en février 2025, la Cour de cassation a précisé les limites de cette clause.
Elle a jugé que l’existence d’une servitude non mentionnée dans l’acte de vente ne constitue
pas un vice caché au sens juridique du terme, mais relève plutôt de la garantie d’éviction. Par
conséquent, le vendeur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la clause de
vente « en l’état » lorsqu’il omet de signaler l’existence d’une servitude, qu’elle soit de
passage, de vue ou autre.
La découverte fortuite d’une servitude postérieurement à la vente peut donc entraîner des
conséquences importantes, allant jusqu’à l’annulation de la vente si l’acheteur estime que son
droit de jouissance est compromis de manière significative.
Afin de limiter les risques liés à cette obligation d’information, il est fortement recommandé
d’inclure un paragraphe spécifique sur les servitudes dans l’acte de vente. Ce paragraphe
devra énumérer de manière précise toutes les servitudes grevant le bien, qu’elles soient
apparentes, occultes, ou inscrites à la publicité foncière.
Cette précaution permettra de sécuriser la transaction pour les deux parties et d’éviter
d’éventuels contentieux.
