La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 novembre 2025, apporte d’importantes précisions sur deux exceptions majeures au droit de préférence du locataire commercial prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Cette décision, promise à la publication, intéresse directement les praticiens de l’immobilier commercial et les bailleurs souhaitant sécuriser leurs opérations de cession.
L’affaire concernait la vente, par un même acte, de plusieurs lots de copropriété, dont certains appartenaient à des propriétaires différents. Un seul de ces lots était donné à bail commercial. Le locataire contestait la validité de la vente, estimant que son droit de préemption avait été méconnu, faute de correspondre à une « cession unique de locaux commerciaux distincts ».
La Cour de cassation rejette néanmoins le pourvoi. Elle rappelle que le droit de préférence ne s’applique pas lorsque le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. Autrement dit, dès lors que la vente porte sur un ensemble plus large comprenant au moins un lot non loué, l’opération relève de la cession globale d’immeuble, échappant ainsi au dispositif Pinel.
Cette solution confirme la jurisprudence récente de juin 2025. Elle retient surtout l’attention par son application concrète : en l’espèce, le lot non loué n’était qu’un réduit à charbon, de très faible importance. Malgré son caractère accessoire, sa présence suffisait à exclure le droit de préférence du locataire.
Pour les bailleurs comme pour les investisseurs, cette décision constitue une clarification stratégique : l’inclusion d’un lot non loué dans une vente globale peut permettre de sécuriser une cession sans avoir à purger le droit de préemption.
La Cour rappelle toutefois implicitement une limite essentielle : cette exception ne joue qu’en l’absence de fraude.
Une décision à connaître pour optimiser la structuration des ventes immobilières commerciales.
