Adopté dans la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun – officiellement appelé statut du bailleur privé – marque une évolution majeure de la fiscalité immobilière en France.
Destiné à succéder au Pinel, ce nouveau mécanisme vise à relancer l’investissement locatif tout en réorientant les stratégies patrimoniales des investisseurs.
Votre étude notariale vous propose un décryptage clair de ce nouveau cadre fiscal.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel ?
La fin progressive du dispositif Pinel en 2024, combinée à la hausse des taux d’intérêt et à une baisse de la construction, a fortement ralenti l’investissement locatif.
Le gouvernement a donc introduit, dans la loi de finances 2026 (article 12 octies), un nouveau cadre fiscal applicable aux acquisitions réalisées entre 2026 et le 31 décembre 2028.
Objectif affiché :
- Relancer la production de logements
- Soutenir la rénovation du parc immobilier
- Stimuler l’offre locative privée
- Maintenir un coût budgétaire maîtrisé pour l’État.
Une innovation fiscale majeure : l’amortissement immobilier
Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun introduit un mécanisme d’amortissement du bien immobilier.
Concrètement :
- Une fraction annuelle de la valeur du logement (entre 3,5 % et 5,5 %) peut être déduite des revenus imposables.
- Le taux dépend du niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).
- L’avantage fiscal agit sur la base imposable et non uniquement sur l’impôt dû.
Autre nouveauté importante :
Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global est relevé à 21 400 €, contre 10 700 € en régime classique.
Cette évolution modifie profondément l’approche fiscale de l’investissement locatif, en l’orientant vers une logique patrimoniale de long terme.
Un dispositif accessible sur tout le territoire
Le dispositif Jeanbrun supprime le zonage géographique qui encadrait les anciens mécanismes fiscaux.
Il devient donc accessible partout en France, y compris dans les villes moyennes et les secteurs nécessitant des opérations de réhabilitation.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Pour bénéficier du statut de bailleur privé :
- Acquisition d’un logement situé en immeuble collectif
- Exclusion des maisons individuelles
- Location nue à usage de résidence principale
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Respect des plafonds de loyers et de ressources
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un proche
Dans l’ancien, des travaux significatifs peuvent être requis, notamment pour améliorer la performance énergétique du logement.
Investissement locatif : une logique patrimoniale renforcée
En favorisant l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt immédiate, le dispositif Jeanbrun :
- Encourage la détention longue
- Rapproche la fiscalité d’une logique comptable
- Sécurise la construction d’un patrimoine immobilier durable
- Ouvre des opportunités dans le neuf comme dans l’ancien rénové
Il s’inscrit davantage dans une stratégie patrimoniale globale que dans une optimisation fiscale à court terme.
Quels objectifs économiques ?
Le gouvernement estime que ce mécanisme pourrait permettre :
- La production d’environ 50 000 logements par an
- Un soutien durable à l’offre locative privée
- Un coût budgétaire inférieur au dispositif Pinel
Cette réforme traduit une volonté d’équilibrer incitation fiscale et maîtrise des finances publiques dans un contexte immobilier fragilisé.
Pourquoi consulter votre notaire avant d’investir ?
Le dispositif Jeanbrun modifie en profondeur :
- Le calcul de la rentabilité locative
- L’arbitrage entre neuf et ancien
- L’impact fiscal global sur votre patrimoine
- La stratégie de transmission future
Chaque situation étant unique, une analyse personnalisée est indispensable.
Votre notaire vous accompagne pour :
- Étudier la viabilité fiscale de votre projet
- Sécuriser juridiquement l’acquisition
- Optimiser votre stratégie patrimoniale à long terme
