Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un local commercial loué, son locataire bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit de préférence lui permettant d’acquérir le bien en priorité. Mais que se passe-t-il lorsque le propriétaire vend le local sans respecter ce droit ?
Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation apporte une précision essentielle concernant le délai dont dispose le locataire pour demander l’annulation de la vente.
Un délai de deux ans pour agir en nullité de la vente
Prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le droit de préférence dit « Pinel » impose au propriétaire, sauf exceptions légales, de notifier au locataire son intention de vendre le local commercial ou artisanal.
En cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut engager une action en nullité de la vente.
La Cour de cassation avait déjà précisé, dans un arrêt du 18 décembre 2025, que cette action était soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce.
Le délai commence à courir lorsque le locataire apprend la vente
Par son arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation précise que le délai de prescription de deux ans court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente.
Dans cette affaire, les juges ont retenu comme point de départ la date d’une lettre recommandée adressée au locataire par les acquéreurs, l’informant de la vente du local.
Cette décision souligne l’importance de pouvoir établir précisément la date à laquelle le locataire a été informé de la transaction.
Vente d’un local commercial : l’importance de l’accompagnement notarial
Avant toute vente d’un local commercial occupé, il est essentiel de vérifier l’existence et les conditions d’application du droit de préférence du locataire.
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