Le régime de la TVA immobilière sur marge va évoluer en 2027 avec son intégration au Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Une réponse ministérielle publiée le 3 novembre 2026 apporte toutefois une clarification importante : les opérations immobilières déjà engagées pourront, sous certaines conditions, continuer à bénéficier de la doctrine fiscale actuelle.
TVA sur marge : quelles sont les règles actuelles ?
La TVA sur marge permet, sous certaines conditions, de calculer la taxe uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier, plutôt que sur son prix total.
Ce régime, prévu à l’article 268 du Code général des impôts (CGI), concerne notamment les marchands de biens, lotisseurs et aménageurs lorsqu’ils revendent des terrains à bâtir ou certains immeubles.
Il suppose notamment que l’acquisition initiale n’ait pas ouvert droit à déduction de TVA.
Qu’est-ce qui change avec le passage au CIBS en 2027 ?
À compter du 1er janvier 2027, l’article 268 du CGI sera remplacé par les articles L. 231-18 à L. 231-20 du CIBS.
Cette nouvelle rédaction tiendra compte de la jurisprudence européenne Icade Promotion, qui a remis en cause certaines modalités d’application de la TVA sur marge aux terrains à bâtir.
Toutefois, la réponse ministérielle n° 15881 du 3 novembre 2026 confirme que ce changement législatif ne remet pas en cause l’opposabilité de la doctrine fiscale actuelle, dont la mise à jour est attendue courant 2027.
Quelles opérations immobilières restent protégées ?
Les professionnels pourront continuer à se prévaloir de la doctrine actuelle pour certaines opérations engagées avant sa modification, même si la revente intervient ultérieurement.
Cette protection concerne notamment :
- Les biens immobiliers déjà acquis ;
- Les compromis de vente signés ;
- Les promesses unilatérales de vente, lorsque le bien et le prix sont clairement déterminés ;
- Les concessions d’aménagement, même lorsque les terrains n’ont pas encore été acquis.
L’administration précise également que le classement comptable du bien en stock ou en immobilisation est sans incidence sur l’application du régime.
Enfin, une division foncière prévue avant l’acquisition ne fait pas nécessairement obstacle à la TVA sur marge, notamment lorsqu’elle est précisément définie dans un permis d’aménager ou un permis de construire valant division.
Ce qu’il faut retenir pour les professionnels de l’immobilier
Le passage au CIBS en 2027 ne remet donc pas en cause, à lui seul, les garanties fiscales existantes.
Cette réponse ministérielle apporte une sécurité juridique essentielle aux opérations immobilières déjà engagées et permet d’en préserver les équilibres économiques.
La date des engagements contractuels et le respect des conditions d’application du régime restent néanmoins déterminants.
ODC Notaires associés, à Toulouse, accompagne les marchands de biens, lotisseurs, promoteurs et aménageurs dans la structuration et la sécurisation juridique et fiscale de leurs opérations immobilières.
Source : Réponse ministérielle Thierry Liger n° 15881, publiée au Journal officiel du 3 novembre 2026.
